Содержание и эксплуатация жилого фонда

4 декабря 2012

Вопрос:

Каким образом начисляется оплата коммунальных услуг за общедомовые нужды и за содержание общего имущества?

Ответ:

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила), собственники и наниматели помещений должны оплачивать весь расход коммунальных ресурсов, поставленных ресурсоснабжающими организациями в многоквартирный дом, включающий в себя как индивидуальное потребление коммунальных услуг в помещениях, так и расход коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.
Объем потребления коммунальных услуг по общедомовому прибору учета условно можно разделить на следующие составные части:
– объем потребления внутри помещений, учтенный при начислении платы за индивидуальное потребление;
– потребление на общедомовые нужды;
– фактическое потребление в помещениях сверх установленных нормативов потребления при отсутствии индивидуальных приборов учета или при некорректной передаче показаний индивидуальных приборов учета для исчисления платы.
Объем коммунального ресурса, приходящийся на общедомовые нужды, рассчитывается как разница между объемом потребления коммунального ресурса, зафиксированным общедомовым прибором учета, и суммарным объемом индивидуального потребления, определенным из показаний индивидуальных приборов учета и нормативов потребления.
Разница между объемом потребления коммунальных ресурсов, рассчитанных по общедомовым прибором учета, и суммой объемов их потребления во всех помещениях дома, определенных по показаниям индивидуальных (квартирных) приборов учета или нормативам потребления, распределяется между всеми помещениями, как оборудованными индивидуальными приборами учета, так и не оборудованными (пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего каждому потребителю, находящегося в его пользовании в многоквартирном доме).
В соответствии с п. 31 Правил при наличии общедомового прибора учета исполнитель (управляющая организация) обязан ежемесячно снимать показания такого прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал учета показаний общедомовых приборов учета и предоставить потребителю по его требованию в течение 1 рабочего дня со дня обращения возможность ознакомиться со сведениями о показаниях общедомовых приборов учета. Таким образом, собственники помещений вправе получать сведения о показаниях общедомовых приборов учета.
По вопросу содержания общего имущества многоквартирного дома сообщаем, что в соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень конкретных работ и услуг, условиях их оказания и выполнения, а также размер их финансирования в соответствии с составом, конструктивными особенностями, степенью физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 210, глава «Собственность») бремя содержания имущества и обязанность проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома возлагаются на собственников помещений жилого дома. Принятие решения о проведении капитального ремонта общего имущества дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 Жилищного Кодекса РФ).
Таким образом, решение вопросов по содержанию общего имущества, проведению капитального ремонта и определению суммы расходов на проведение работ находится в компетенции общего собрания собственников. Решения, принятые общим собранием собственников, отражаются в договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
– состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
– перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
– порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
– порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Одной из форм контроля выполнения обязательств является предоставление управляющей организацией отчетов о выполнении договора управления за предыдущий год, в том числе предоставление финансовых отчетов по многоквартирному дому. Пунктом 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ определено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год в течение первого квартала текущего года. Форма и содержание отчета определяется по соглашению сторон и отражается в договоре управления.
В случае если управляющая организация по тем или иным мотивам не способна квалифицированно оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, или собственников не устраивает деятельность данной управляющей компании, возможна реализация в соответствии с главой 29 Гражданского кодекса РФ механизма изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.